REIT: Cosa Sono e Come Investire?

In questa guida esaminiamo cosa sono i REIT e come investire in questo settore. Si tratta di una forma di investimento sempre più diffusa ed è certamente una buona soluzione per diversificare il proprio portafoglio. Offre rendimenti interessanti, tanto che un numero sempre maggiore di investitori si sta dedicando al mondo degli investimenti immobiliari 2.0. Per questo motivo noi di Investireinborsa.me abbiamo realizzato questa guida con tutte le informazioni necessarie per muovere i primi passi in questo settore e iniziare a investire in modo professionale.

Indice

REIT: Cosa sono?

I REIT, acronimo di Real Estate Investment Trust, sono società che possiedono, gestiscono o finanziano proprietà immobiliari che generano reddito. Operano come fondi che permettono agli investitori di avere una quota in portafogli immobiliari diversificati, senza dover acquistare direttamente gli immobili. Questi trust sono quotati in borsa, rendendo gli investimenti in immobili commerciali accessibili anche a piccoli investitori. I REIT devono distribuire la maggior parte dei loro redditi imponibili (tipicamente il 90%) sotto forma di dividendi agli azionisti, offrendo quindi un flusso di entrate regolare.

Requisiti dei REIT

Per qualificarsi come REIT, una società deve soddisfare specifici criteri normativi. Deve distribuire almeno il 90% del suo reddito imponibile agli azionisti sotto forma di dividendi ogni anno. Inoltre, deve investire almeno il 75% del totale degli asset in immobili o prestiti ipotecari immobiliari, ricavare almeno il 75% dei propri redditi da affitti, interessi su ipoteche immobiliari o dalla vendita di proprietà immobiliari. Un REIT deve anche avere un minimo di 100 azionisti e nessun azionista può detenere più del 50% delle sue azioni.

Tipi di REIT

I REIT possono essere classificati in varie tipologie a seconda del tipo di investimenti immobiliari che detengono o finanziamenti che forniscono. Ecco un elenco dettagliato:

REIT Equity: Possiedono e gestiscono direttamente proprietà immobiliari, come uffici, centri commerciali, appartamenti e hotel. Guadagnano principalmente attraverso l’incasso degli affitti. La performance di un REIT Equity è strettamente legata alla capacità di mantenere occupati gli immobili e ottenere affitti stabili o crescenti.
REIT Mortgage: Forniscono finanziamenti per immobili tramite l’acquisto di ipoteche esistenti o l’emissione di prestiti direttamente agli investitori immobiliari. I loro guadagni provengono dagli interessi generati dai finanziamenti immobiliari. Sono più esposti ai rischi di credito e alle variazioni dei tassi di interesse.
REIT Ibridi: Combinano le strategie di investimento dei REIT Equity e dei REIT Mortgage, detenendo sia proprietà immobiliari dirette che interessi ipotecari. Questo approccio consente una diversificazione maggiore, ma richiede una gestione attenta per bilanciare i due tipi di attività.
REIT di settore: Si concentrano su specifici segmenti o nicchie del mercato immobiliare, come gli immobili sanitari, i magazzini industriali, le infrastrutture (ad esempio, torri di telecomunicazione o energie rinnovabili), o i centri di dati. Questi REIT offrono agli investitori l’opportunità di sfruttare tendenze di mercato particolari e settori in crescita.
REIT Residenziali: Investono in complessi residenziali come appartamenti, case plurifamiliari e talvolta comunità di case prefabbricate. La loro performance è influenzata da fattori come la crescita demografica, le tendenze del mercato abitativo e le condizioni economiche generali che influenzano la domanda di alloggi.

Come investire in REIT?

Investire in REIT offre un modo accessibile per entrare nel mercato immobiliare senza acquistare direttamente proprietà. Ecco alcune soluzioni principali per investire in REIT:

Acquisto diretto di azioni di REIT quotati: Gli investitori possono acquistare azioni di REIT quotati in borsa tramite un broker di borsa, proprio come farebbero con le azioni ordinarie. Questo metodo offre liquidità e facilità di accesso, permettendo agli investitori di entrare e uscire dall’investimento con facilità. Inoltre, gli investitori possono ricevere dividendi regolari e beneficiare dell’apprezzamento del valore delle azioni.
Fondi comuni di investimento REIT: I fondi comuni che investono principalmente in REIT offrono una gestione professionale e una diversificazione istantanea. Investendo in un’ampia gamma di REIT, questi fondi riducono il rischio specifico legato a singoli REIT e settori immobiliari, ma possono comportare commissioni di gestione.
ETF REIT: Gli Exchange-Traded Funds (ETF) che si concentrano sui REIT offrono diversificazione e bassi costi operativi. Gli ETF REIT sono negoziati in borsa come le azioni, offrendo liquidità e la possibilità di acquistare o vendere in qualsiasi momento durante le ore di mercato. Forniscono un’esposizione ampia al mercato immobiliare attraverso un singolo investimento.
REIT non quotati in borsa: Gli investitori possono anche scegliere di investire in REIT non quotati, che non sono negoziati in un mercato pubblico. Questi REIT possono offrire opportunità uniche, ma tendono ad avere liquidità inferiore e requisiti di investimento minimi più elevati, rendendoli più adatti per investitori accreditati o istituzionali.
Piattaforme di crowdfunding immobiliare: Alcune piattaforme online permettono agli investitori di mettere il loro denaro in progetti immobiliari che includono REIT o fondi simili a REIT. Questi veicoli offrono la possibilità di investire in immobili con somme di denaro relativamente piccole, ma spesso implicano un orizzonte di investimento più lungo e una minore liquidità.

Quanto si guadagna con i REIT?

I guadagni da REIT possono variare significativamente a seconda delle condizioni del mercato immobiliare, del tipo di REIT e della gestione specifica del trust. Gli investitori possono guadagnare attraverso la distribuzione regolare di dividendi e l’apprezzamento del valore delle azioni. I dividendi tendono a essere relativamente alti a causa dell’obbligo dei REIT di distribuire la maggior parte dei loro redditi, ma l’apprezzamento del capitale può variare ampiamente.

Migliori ETF REIT

Ecco tre dei migliori ETF REIT, noti per la loro stabilità, performance e diversificazione:

Vanguard Real Estate ETF (VNQ): Questo ETF cerca di replicare le performance di un indice che misura il rendimento degli investimenti nel settore immobiliare negli Stati Uniti. È noto per la sua diversificazione, comprendendo sia REIT equity che aziende che operano nel settore immobiliare. Vanguard è rinomata per le sue basse spese di gestione, rendendo VNQ una scelta popolare tra gli investitori che cercano una esposizione cost-efficiente al mercato immobiliare.
iShares Global REIT ETF (REET): REET offre agli investitori un’esposizione globale al settore immobiliare, includendo sia i REIT statunitensi che quelli internazionali. Questo ETF è ideale per coloro che cercano di diversificare geograficamente i loro investimenti immobiliari. Con REET, gli investitori possono beneficiare delle dinamiche immobiliari in diverse regioni economiche, riducendo il rischio di concentrazione.
Schwab U.S. REIT ETF (SCHH): SCHH mira a replicare un indice che riflette il settore immobiliare degli Stati Uniti, esclusivamente attraverso REIT. Offre un accesso economico al mercato immobiliare statunitense, con una delle più basse spese di gestione nella sua categoria. Questo ETF è una buona scelta per gli investitori che cercano una solida esposizione ai REIT con spese minime.

Dove si comprano i REIT?

I REIT possono essere acquistati su maggiori borse valori tramite broker di borsa online o tradizionali, esattamente come le azioni ordinarie. Alcuni REIT potrebbero non essere quotati in borsa e richiedere l’acquisto tramite canali privati, ma la maggior parte degli investitori preferisce REIT quotati per la loro liquidità e trasparenza.

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Cosa valutare in un REIT?

Quando si valuta un REIT per potenziali investimenti, ci sono diversi aspetti critici da considerare per fare una scelta informata. Ecco cinque fattori chiave:

Qualità e diversificazione del portafoglio immobiliare: Esamina il tipo, la qualità e la diversificazione geografica delle proprietà detenute dal REIT. Un portafoglio diversificato riduce il rischio, mentre proprietà di alta qualità in buone ubicazioni tendono a generare rendimenti più stabili e sostenibili.
Struttura del capitale e livelli di indebitamento: Valuta la struttura del capitale del REIT, compresi i livelli di debito e la loro scadenza. Un elevato indebitamento può aumentare il rischio, soprattutto in periodi di rialzo dei tassi di interesse. È importante anche considerare la copertura degli interessi e la maturità media del debito.
Rendimenti e distribuzione dei dividendi: Analizza la storia dei rendimenti del REIT, compresa la regolarità e la sostenibilità dei dividendi. Un REIT che ha mantenuto o aumentato i suoi dividendi nel tempo può indicare una gestione solida e proprietà immobiliari performanti.
Performance operativa e finanziaria: Studia gli indicatori chiave di performance come i ricavi operativi netti (NOI), il tasso di occupazione delle proprietà, e l’aumento degli affitti. Questi fattori possono fornire indicazioni sulla salute operativa del REIT e sulle sue prospettive di crescita.
Gestione e track record: La qualità della gestione è fondamentale nel determinare il successo a lungo termine di un REIT. Esamina la trasparenza, l’esperienza e il track record della squadra di gestione nel creare valore per gli azionisti e nel navigare in diversi cicli immobiliari.

Pro e Contro di un REIT

PRO

Accessibilità: Rendono l’investimento nel mercato immobiliare accessibile a un ampio spettro di investitori, eliminando la necessità di grandi capitali iniziali richiesti per acquistare direttamente proprietà immobiliari.
Liquidità: A differenza dell’investimento diretto in immobili, le azioni di REIT quotati in borsa possono essere facilmente acquistate e vendute, offrendo agli investitori una maggiore flessibilità e liquidità.
Distribuzione di dividendi: I REIT sono obbligati per legge a distribuire la maggior parte dei loro redditi imponibili agli azionisti, spesso risultando in dividendi relativamente elevati rispetto ad altre tipologie di investimenti.
Diversificazione: Questo investimento può aiutare a diversificare un portafoglio di investimenti, riducendo il rischio complessivo poiché il settore immobiliare spesso non è correlato direttamente con i mercati azionari e obbligazionari.

CONTRO

Sensibilità ai tassi di interesse: Possono essere particolarmente sensibili alle variazioni dei tassi di interesse. Quando i tassi aumentano, il costo del finanziamento può salire e il valore delle loro azioni può diminuire, poiché gli investitori cercano rendimenti più elevati altrove.
Rischi di mercato e di settore: Come tutti gli investimenti immobiliari, sono esposti a rischi di mercato, come le fluttuazioni nella domanda e nell’offerta di spazi immobiliari. Inoltre, specifici settori immobiliari possono affrontare sfide uniche, influenzando negativamente i REIT focalizzati su tali settori.

Investire in REIT: Tutorial

Ecco un tutorial che spiega come investire nel mondo immobiliare grazie ai REIT:

Altri investimenti da considerare

Note finali

In conclusione, i REIT rappresentano un’opzione d’investimento attraente per coloro che cercano di diversificare il proprio portafoglio e ottenere esposizione al mercato immobiliare senza gli oneri diretti della proprietà. Con la loro accessibilità, potenziali dividendi elevati e la varietà di opzioni di investimento, offrono un ponte tra gli investimenti immobiliari tradizionali e i mercati finanziari, adatti a investitori di ogni livello.